اثبات و ضمانت اجراي قولنامه

چند نکته و سوال پيرامون قولنامه تعهد به انتقال و ثبت در دفتر املاک:

اثبات و ضمانت اجراي قولنامه ، اعتبار قولنامه دستي در دادگاه

• عقد بيع در مورد املاک ثبت شده در زمره عقود تشريفاتي است و تنظيم سند رسمي و حضور در دفتر اسناد رسمي مقدمه ضروري ثبت نتقال در دفتر املاک است. تمليک تنها در در اين دفتر صورت ميپذيرد و نبايد آن را شرط متاخر عقدي پنداشت که با امضاي سند عادي واقع شده است. در يک کلام وقوع بيع در قولنامه بر فرض که خواست دو طرف باشد با مانع قانوني روبرو است و نفوذ حقوقي ندارد(ماده10 ق.م) به علاوه ماده 48 قانون ثبت مانع پذيرش قولنامه عادي در دادگاه است.

طبق ماده 32 قانون ثبت اسناد و املاک :

همين که ملکي مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسيد دولت فقط کسي را که ملک به اسم او ثبت شده و يا کسي که ملک مزبور به او منتقل گرديده و اين انتقال در دفتر املاک به ثبت رسيده يا اين که ملک مزبور از مالک رسمي ارثا به او رسيده مالک خواهد شناخت…

سوال اول: اگر قولنامه تعهد به انتقال باشد اثبات آن چگونه است؟

در اين حالت پذيرفتن سند عادي نيز براي اثبات آن امکان دارد. در مواردي که خريدار و فروشنده قصد انجام دادن معامله را دارند ولي هنوز مقدمات لازم را فراهم نکرده اند قراردادي ميبندند که در آن دو طرف تعهد ميکنند که معامله را با شرايط معين و ظرف مهلت خاص انجام دهند سندي که در اين باب تنظيم ميشود وعده بيع و در زبان عرف قولنامه مينامند .

مثلا من مايلم خانه خود را به شما بفروشم ولي شما براي تهييه پول به چند روز مهلت احتياج داريد و من نيز بايد براي گرفتن مفاصا حساب مالياتي اقدام کنم تا تنظيم سند در محضر ممکن باشد پس براي اينکه هر دو به معامله در آينده مطمين شويم سندي مينويسيم و ضمن آن من تعهد ميکنم که اسناد لازم را ظرف يک هفته تهييه کنم و در فلان دفتر حاضر شوم و شما نسز ملتزم مي شويد که به همان دفتر براي معامله بياييد اگر يکي از دو ظرف از تعهد خود سرباز زند ديگري ميتواند اام اورا از دادگاه بخواهد به هر حال در خريد و فروش املاک بايد سند رسمي تنظيم شود و قولنامه تنها تعهد به انتقال است و پذيرفتن سند عادي براي اثبات آن نيز امکان دارد.

سوال دوم : حال در قولنامه اگر فروشنده عهد شکني کند و موضوع تعهد را به ديگري انتقال دهد تکليف خريدار چيست؟

در فرض مزبور مطالبه وجه التزام و بيعانه اي که از بابت ثمن پرداخت شده است اشکالي ندارد ولي تنها حق خريدار نيست. فروشنده وظيفه دارد که زمينه اجراي قولنامه را از بين نبرد پس اگر با اعمال حق خويش (حق مالکيت) از اين وظيفه بگريزد و آن را وسيله اضرار به ديگران قرار دهد از حق سو استفاده کرده است.

اين سوء استفاده را قانون اساس (اصل40) منع کرده به علاوه در جايي که مورد تعهد تحويل داده شده يا تمام ثمن گرفته شده ميتوان گفت فروشنده با امضاي قولنامه به طور ضمني ملتزم شده به نگهداري موضوع آن و حق انتقال معارض را از خود سلب کرده اين شرط ضمني لازمه احراي تعهدي است که مالک در قولنامه به گردن گرفته است.

نويسنده : زهرا رنجبر ، کارشناس حقوقي

برگرفته از مجموعه مقالات موسسه حقوقي حامي دادگستر ساعد لطفا در صورت نياز به مشاوره حقوقي و يا نياز به وکيل حقوقي با ما در تماس باشيد.